Num processo de divórcio, as partes têm várias formas de resolver, quer as responsabilidades do crédito, quer a sua propriedade.
O divórcio é uma grande decisão na vida de um casal. Como tal, para além de todas as situações que uma decisão desta acarreta a nível social e familiar, é também necessário definir a questão da habitação e das responsabilidades relativas ao crédito à habitação.
Embora o número de divórcios e casamentos esteja a descer em Portugal, o sistema financeiro, o mercado mobiliário e o enquadramento legal, já possuem várias ferramentas e soluções que permitem tratar destes casos com bastante celeridade.
Se está em processo de divórcio e tem um crédito à habitação, este artigo é para si.
Confirmar proprietários, mutuários e finalidade da Habitação:
Na grande maioria das situações, os elementos do casal são co-proprietários e co-mutuários do empréstimo do crédito à habitação em igual percentagem. Este crédito, também na grande maioria das situações destina-se a habitação própria permanente; sendo que em alguns casos (de casas de férias, por exemplo) serão habitação própria secundária.
Fazer uma avaliação do imóvel e identificar o valor da dívida
Um passo muito importante será perceber qual o valor do imóvel, solicitando uma avaliação do mesmo. Esta avaliação deverá ser feita por um mediador imobiliário, caso o casal esteja de acordo, ou por dois mediadores (cada um avaliará o imóvel individualmente) para que se possa chegar a um valor médio.
É também muito importante perceber qual o valor da dívida, pois esta informação permite perceber se o valor do imóvel a vai amortizar, ou não.
Neste momento há a necessidade de começar a traçar uma estratégia dos passos seguintes, sendo o papel do mediador imobiliário fundamental, quer no aconselhamento do melhor forma de resolver a situação da casa atual e do seu empréstimo à habitação, quer para que os elementos do casal possam pensar numa alternativa para uma possível nova habitação.
Informar o Banco
Não menos importante dos que os passos anteriores, será a comunicação formal ao banco da decisão tomada. Esta comunicação deverá ser feita em simultâneo com a salvaguarda dos elementos do casal de que possam necessitar de outros financiamentos (por exemplo junto de outro banco), ou de recorrer a intermediários de crédito.
Opção pela venda da casa e amortização do empréstimo
No decorrer de uma decisão em que os elementos do casal decidem colocar o imóvel à venda no mercado para o vender a terceiros, recorrer a um agente imobiliário é altamente recomendado. O que acaba por acontecer é que, no caso de venda do imóvel, o agente imobiliário saberá o que fazer e poderá tratar de toda a documentação necessária. Após a venda e amortização da dívida (incluindo todas as questões fiscais) e ao sobrar valor, o mesmo será dividido pelos elementos do casal tendo em conta a sua percentagem de propriedade. Um questão importante a saber é que, em situação de mais valias, a comissão da imobiliária abate ao valor das mais valias apuradas.
Opção pela venda a um dos cônjuges e desvinculação do crédito
Alguns casais em situação de divórcio optam por vender a sua quota de propriedade a um dos elementos do casal, desvinculando-se assim da sua parte de responsabilidade no crédito.
Neste caso, várias questões são levantadas:
- É importante apurar a torna, ou seja, o valor que um dos cônjuges deverá pagar ao outro para ficar com a sua parte. Este valor é calculado com base na quota parte (de quem cede) do valor de mercado do bem, deduzido da quota parte da sua responsabilidade no crédito (que o cônjuge comprador vai assumir);
- O valor da dívida / valor do imóvel (LTV) é o mesmo, mas agora com a agravante de ser apenas um dos cônjuges a pagar o remanescente do valor do empréstimo do imóvel;
- A ter em conta que, de acordo com a lei, o banco não poderá agravar o valor do spread contratualizado, desde que a taxa de esforço do cônjuge que fica com o imóvel seja inferior a 55% ou 60% se tiver dois ou mais dependentes a cargo;
- O banco credor poderá exigir garantias adicionais, como por exemplo, outro imóvel, poupanças ou o alargamento do prazo do contrato;
- Em caso de haver acordo e de ser aceite por parte da entidade bancária, será assinado um aditamento ao contrato por todas as partes envolvidas, que atesta que a casa é agora de apenas um dos elementos do casal.
Opção pela venda a um dos cônjuges e novo contrato de crédito
No caso de haver acordo entre os elementos do casal, mas o banco não aceitar a desvinculação de um dos cônjuges do empréstimo, o cônjuge adquirente poderá procurar soluções junto de outras entidades financeiras para contratar um novo financiamento. Neste caso, a outra instituição terá por garantia o imóvel, sendo que o valor financiado deverá ser suficiente para pagar o crédito cessante e, idealmente, para pagar a torna ao cônjuge que vende.