O Governo aprovou recentemente um decreto-lei que altera o regime jurídico do Alojamento Local (AL), introduzindo mudanças significativas que afetam proprietários, condóminos e investidores. As novas regras procuram equilibrar interesses distintos e descentralizar a regulação desta atividade, devolvendo parte do poder às autarquias. Poderá ver mais mais abaixo um guia explicativo sobre as principais mudanças e benefícios para os investidores em AL.
Revogação da Contribuição Extraordinária
A eliminação da Contribuição Extraordinária de 15% sobre os imóveis afetos ao Alojamento Local (AL) é uma das medidas mais aguardadas e favoráveis para os investidores. Esta contribuição, introduzida no pacote legislativo “Mais Habitação” pelo anterior Governo, gerou grande polémica no setor, sendo amplamente criticada por sobrecarregar os proprietários e operadores de AL.
Com a revogação desta taxa, os investidores no setor do AL vão beneficiar de um alívio fiscal significativo. A medida já entrou em vigor com efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023, o que significa que os proprietários de imóveis em AL que estavam sujeitos à contribuição extraordinária deixam de ter essa obrigação tributária, podendo contar com um aumento direto nos seus rendimentos.
Além disso, a revogação desta contribuição permite tornar o setor do Alojamento Local novamente atrativo, uma vez que remove uma barreira financeira considerável para quem já investiu ou planeia investir. Esta medida alivia a pressão fiscal que estava a impactar a rentabilidade dos investimentos no AL, garantindo um retorno mais atrativo e previsível para os proprietários.
Para novos investidores, esta mudança é um incentivo adicional para entrar no mercado do Alojamento Local. Sem a carga extra dos 15% de contribuição, os cálculos de rentabilidade tornam-se mais apelativos, oferecendo uma maior margem de lucro e tornando o AL uma opção mais competitiva em comparação com outras formas de investimento imobiliário.
Alteração no Coeficiente de Vetustez
Outra medida revogada é a fixação do coeficiente de vetustez, que era aplicável aos imóveis registados como Alojamento Local para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). A sua remoção alivia o peso fiscal sobre os proprietários que operam neste setor.
Menor Poder para os Condomínios
Uma das mudanças que mais afeta a dinâmica entre condóminos e proprietários de AL é a redução do poder dos condomínios na decisão sobre a existência de alojamentos locais em edifícios residenciais. Os condomínios só poderão opor-se a ALs se conseguirem comprovar, de forma consistente, que o alojamento provoca distúrbios contínuos que afetam o bem-estar dos residentes. Mesmo assim, a decisão final caberá ao presidente da câmara municipal local, que poderá ainda tentar facilitar um acordo entre as partes antes de determinar o cancelamento do registo de AL.
Regresso da Decisão às Autarquias
Com as novas regras, as câmaras municipais voltam a assumir um papel central na regulação do Alojamento Local. Cabe-lhes a decisão final de encerrar ou manter estabelecimentos de AL em edifícios residenciais, após a avaliação de queixas ou disputas entre condóminos e proprietários.
Criação de um Mediador de Conflitos no Alojamento Local
Um dos elementos inovadores deste diploma é a possibilidade de os regulamentos municipais incluírem a designação de um mediador para resolver conflitos entre condóminos, operadores de AL e autarquias. Este mediador terá a função de ajudar a alcançar soluções, apresentando um relatório com propostas de resolução. A Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) apoia a criação desta figura, embora defenda que o mediador deveria ser obrigatório em municípios com maior concentração de alojamentos locais.
Benefícios Fiscais para Investimentos em Habitação Própria
Além das mudanças diretamente relacionadas com o Alojamento Local, o novo diploma vem facilitar a isenção de IRS sobre as mais-valias geradas pela venda de imóveis, desde que o valor seja reinvestido na compra de habitação própria e permanente. Outra novidade é a possibilidade de os trabalhadores deslocados, a mais de 100 km do local de trabalho, deduzirem as despesas de renda aos seus rendimentos prediais.