Mas o que é buy-to-let
O investimento buy-to-let consiste na aquisição de uma propriedade com o objetivo de colocá-la no mercado de arrendamento. É uma forma de investir em imóveis residenciais, onde o investidor emprega recursos hoje para gerar rendimentos estáveis no futuro por meio das rendas mensais.
O principal atrativo para os investidores é a obtenção de um retorno de investimento consistente, conhecido como yield. Busca-se uma estabilidade nas receitas provenientes do arrendamento, assim como uma previsibilidade razoável desses valores ao longo do tempo.
Além disso, o investimento em arrendamento também é visto como uma estratégia eficaz para proteger contra a inflação, já que as rendas geralmente são ajustadas para refletir as mudanças nos índices de preços.
Segurança, rendimentos estáveis e um horizonte de investimento de longo prazo são as principais características do buy-to-let.
Qual é a rentabilidade possível de alcançar?
As possibilidades de rentabilidade em investimentos buy-to-let são variadas e dependem de vários fatores dos quais podemos destacar:
- O valor inicial do investimento;
- A taxa de aluguer praticada;
- O nível de ocupação ao longo do tempo;
- O potencial valor de revenda.
Se nos concentrarmos exclusivamente na yield, isto é, na rentabilidade proveniente de imóveis para arrendamento, é comum encontrar taxas entre 4% e 6%. Nas cidades maiores, como o Porto e Lisboa, é habitual os investidores alcançarem yields mais reduzidas, enquanto em cidades de média dimensão, os números tendem a ser mais favoráveis.
Contudo, com as taxas de juro em alta na situação atual, surgem alternativas financeiras de investimento que competem diretamente com o buy-to-let, oferecendo também rendimentos atrativos.
Devemos destacar que num mercado em evolução positiva, o imóvel tende a valorizar-se, o que poderá gerar um rendimento potencial futuro de mais valias para o investidor, sendo este valor acrescido à rentabilidade do arrendamento mensal.
Os encargos e as potenciais ameaças envolvidas
As yields mencionadas anteriormente são brutas, o que significa que não consideram os custos associados ao arrendamento nem os impostos envolvidos. Num investimento buy-to-let, é essencial levar em conta diversos custos, como manutenção do imóvel, imposto municipal sobre imóveis (IMI), despesas de condomínio e seguros. Uma yield bruta de 4%, por exemplo, pode facilmente se reduzir para uma yield líquida de 3% após a dedução desses custos.
Além disso, as rentabilidades obtidas com um buy-to-let agora competem com alternativas de menor risco. Existem também diversos riscos associados ao investimento em imóveis para arrendamento, incluindo a possibilidade de não receber rendas, dificuldades em despejar inquilinos em situação de incumprimento, limitações nos aumentos anuais das rendas (especialmente em cenários inflacionistas) e mudanças frequentes na legislação e na fiscalidade.
Diante da comparação entre as rentabilidades de ambas as alternativas e da intervenção estatal no mercado, existem boas razões em investir no arrendamento, no entanto, há momentos em que este tipo de investimento pode não parecer tão vantajoso do ponto de vista racional.
É por isso muito importante ser acompanhado por um consultor imobiliário competente e conhecedor do mercado para ajudar o cliente a fazer um bom investimento e obter o melhor retorno do investimento.